Os FIIs Cetipados estão surgindo na esteira de que esses FIIs são excelentes investimentos, mas com uma grande jogada de marketing para os investidores, de que a sua volatilidade é menor ou até mesmo nula, pois as cotas não oscilam, sendo marcadas pelo valor patrimonial. E isso é um grande alento aos corações dos investidores emocionados e que não possuem conhecimento.

Um dos grandes trunfos de se investir em FIIs é você ter liquidez para vender as suas cotas de forma rápida e é isso que gera justamente essas oscilações, mas também a sensação, por vezes, de que se está perdendo dinheiro quando a oscilação é para baixo. Quando eu tiro as cotas do ambiente de pregão normal, eu retiro a oscilação aparente, mas eu não retiro a oscilação. A verdade é que se o investidor for tentar vender depois essas cotas, além de encontrar dificuldade de liquidez, possivelmente terá que vender com um desconto considerável, para que a equação fique alinhada com o que se negocia no mercado.

Para mim, tirar os FIIs dos pregões normais, reduzir drasticamente a sua liquidez, tentando vender como algo mais “bonitinho” para o investidor é um enorme passo para trás e só faria sentido para FIIs que possuem teses mais complexas e que não geram rendimentos, como os FIIs de desenvolvimento imobiliário. Tirando teses assim, não faria sentido criar esses fundos, a não ser uma grande jogada de marketing que permite emissões, as quais vão gerar taxas de emissões e permitir que os assessores de investimentos consigam vender para os seus clientes.

Não farei cobertura de FIIs cetipados, na minha visão é um retrocesso para a indústria de FIIs, além de ser uma grande jogada de marketing para os investidores, fazendo com que eles comprem ativos muito mais caros do que eles poderiam comprar no mercado secundário, pois lhes falta educação financeira para conseguir filtrar o que é vendido para eles.

É certo que um dia os FIIs cetipados poderão migrar para o ambiente B3, saindo do mercado balcão e ganhando liquidez, mas entrariam dois pontos. O primeiro é que ficaria dissociado da promessa feita aos investidores de algo que não oscila e aí muda. O segundo ponto é a fala da consolidação do mercado, como escrevo a seguir.

A consolidação do mercado, uma história que tentaram forçar para os investidores

Não faz muito tempo que profissionais do mercado de FIIs tentaram contar uma história de que o futuro seria da consolidação, com vários FIIs menores sendo incorporados por FIIs maiores. As justificativas normalmente eram comparativos com a quantidade de REITs x quantidade de FIIs, de que tínhamos muitos FIIs e isso não faria sentido. Alguns até citavam os casos de algumas Gestores que tinham mais de um FII do mesmo tipo.

Essas falas normalmente buscavam justificar a fusão de um fundo menor por um fundo maior ou a aquisição de imóveis de um fundo maior por um fundo menor. Eram falas que muitas vezes buscavam convencer os investidores que isso tinha de ser feito, afinal, era o futuro.

Nesse ponto, não posso deixar de destacar o que escrevi no relatório de 10/07/2022, curiosamente em outro fundo do BTG, o BTLG11, pois isso ajuda muito a entender a minha visão sobre o tema desde sempre:

A consolidação do mercado – uma segunda visão

Apesar de entender que do ponto de vista do BTLG11 a incorporação do BLCP e do VVPR vão gerar resultados, não concordo totalmente sobre a visão do Gestor de que o futuro dos FIIs é para a consolidação de vários fundos.

Para a pauta da convocação esta reflexão não importa quase nada; no entanto, ela é importante pelo fato de que este será um assunto muito discutido no universo dos FIIs pelos próximos semestres, por isso vou me permitir alongar um pouco mais para auxiliar o investidor em reflexões futuras.

Na apresentação o fundo cita sobre uma tendência de mercado para consolidação, citando o mercado de REITs, comparando a quantidade de FIIs listados, ao todo 431, para um valor de mercado de R$ 143 bilhões. Já os REITs listados são em 223, para um mercado de US$ 1,25 trilhões.

Eu acho que temos muitos FIIs no Brasil, mas entendo que o mercado de REITs não pode ser visto como uma tendência para os FIIs. Os REITs são produtos totalmente distintos, são empresas, as quais são geridas, em sua grande maioria, de forma interna, com CEO e funcionários que ganham salários e não por Gestoras independentes que são remuneradas por taxas e que possuem diversos negócios. 

A minha visão é que olhar para o mercado de REITs e querer defender que haja uma consolidação natural no mercado de FIIs não é a mais adequada. Uma consolidação no mercado de FIIs de forma muito abrangente e generalizada vejo como possivelmente mais prejudicial do que benéfica, pois sendo os FIIs da família dos fundos, haveria o risco de ficarmos na mão apenas de grandes players, os quais são remunerados por diversas taxas, não só as de administração e gestão, mas de emissão e outras, totalmente diferente dos REITs. Uma redução da concorrência poderia gerar taxas ainda elevadas. Basta pensarmos que se a ideia de que temos muitos fundos e devemos consolidar o mercado, poderíamos consolidar fundos como AFHI11 e NCHB11, os quais inovaram consideravelmente no aspecto taxas de emissão.

Pelo mesmo motivo também discordo sobre a tendência de consolidação do mercado imobiliário usando o comparativo das operações das S.A. de properties, como vimos em ALSO3 e BRML3. Uma consolidação, por exemplo, de FIIs de shoppings, os quais não administram diretamente os shoppings, é muito diferente de uma consolidação das S.A., as quais administram as propriedades diretamente, tocam o dia a dia do shopping. Os FIIs são investidores e possuem poder de votar nas assembleias daquelas propriedades, mas nem de perto conseguem gerar a sinergia que uma fusão entre empresas do setor consegue, pelas características de cada um deles.

Faço este contraponto pois discordo desta visão de que a consolidação, em uma visão genérica, é positiva tendo em vista o que se observa em outros setores, pois pela característica dos FIIs, as sinergias que observamos em REITs ou em S.A. não serão obrigatoriamente capturadas nos FIIs. O que não significa que a consolidação por si só seja ruim. Realmente hoje temos fundos que são muito pequenos, geram poucas taxas e possuem dificuldade, possivelmente, de manter times de qualidades; no entanto, não devemos tratar o tema de forma genérica, mas analisando caso a caso. Não podemos esquecer nunca, FII ainda é um fundo, não é uma empresa e nunca poderá ser comparado para fins de incorporação, dada a sua dinâmica.

A demonstração disso é que pouco se fala dos ganhos operacionais nos imóveis de BLCP ou VVPR com a incorporação, mas dos ganhos que o BTLG11 terá, especialmente com a alienação das propriedades. Um ponto que esses dois fundos podem se beneficiar é deste novo negócio a ser criado com as usinas fotovoltaicas.

Vejam, sempre disse que essa ideia de consolidar a indústria, pelo menos de forma genérica, não fazia sentido. Muitos profissionais infelizmente repetiam isso insistentemente. No meu curso recebi muitas perguntas sobre isso, como também recebi nas redes sociais, dos investidores já querendo se posicionar em fundos que seriam o “futuro”.

Sim, indiscutivelmente a consolidação será benéfica em alguns casos, devendo ser analisado caso a caso, mas não na forma como estavam tentando fazer o discurso, quase como se a consolidação fosse uma obrigação.

Pois bem, se a consolidação era o futuro, é esquisito ficar criando fundos, do mesmo setor e em um ambiente totalmente diferente. Será que no futuro o futuro será a consolidação novamente?

A necessidade de captar, mas sendo muito difícil captar no valor patrimonial na maioria dos fundos atualmente em razão de estarem sendo negociados abaixo dos seus valores patrimoniais, lança-se um fundo cetipado, com excelentes imóveis. Com isso se deixa de lado a ideia de que ter vários fundos é ruim e que o bom é consolidar, agora não só se emite um novo fundo, como de forma cetipado, que, como eu disse, tenho duras críticas a este retrocesso da indústria de FIIs.

O leitor pode ler e acreditar que estou dirigindo duras críticas ao BTG, por estar lançando neste momento um fundo cetipado, e que seria interessante ficar de fora de fundos deles, mas não é isso. Tirando as críticas às falas antigas de consolidação, entendo que o lançamento de um IPO não tem ligação direta com o Gestor de FII do BTG, mas com a dinâmica do mercado financeiro, fortemente impulsionado pelos assessores de investimentos, os quais precisam de produtos para vender e receber comissões. Estão sendo lançados no mercado diversos FIIs cetipados, por várias corretoras, aproveitando a divulgação e que os FIIs são excelentes investimentos, mas criaram essa novidade, que, segundo já recebi por e-mail, “são mais seguros, pois as cotas não oscilam”; no entanto, não falam o que acontece se você for vender as cotas.

Assim, o que eu quero passar para o amigo assinante é conhecimento que lhe permita ter visão crítica sobre o mercado, evitando investimentos ruins, investimentos não muito bons, investimentos caros, mas também evitar essas falas que tentam impor um novo modelo de investimento como certo, como uma tendência, como futuro. Conhecimento, conhecimento e conhecimento meu amigo. Eu não quero nem que as minhas falas sejam tidas como verdades absolutas, mas que sejam lidas e refletidas de forma crítica, só isso vai te tirar da manada, só isso vai te transformar em um bom investidor.